来源于：广州日报网

　　深度解读

　　昨日，“广东经济第三城”佛山出台“佛十三条”，加码楼市松限。近期，全国楼市迎来了一波较为密集的“松绑”，其中不少高能级城市在宣布全面放开限购的同时，更推出了购房落户、以旧换新等配套措施。从效果来看，需求端的“松绑”对于市场人气起到了拉动作用，能否转化为成交的明显增长尚需观察。业内人士指出，预计医疗、教育资源丰富的强省会放开限购将吸引周边城市的入户需求，有助于当地的市场企稳复苏。未来，核心城市降低首付比例、降低房贷利率、降低交易税费等政策也具备调整预期。

　　文、表/广州日报全媒体记者 龙乐乐

　　高能级城市加码“松绑” 大方“抢人”

　　佛山此次出台的楼市新政包含了宣布实施优化容积率计算规则、土地出让价款分期支付、鼓励支持住房“以旧换新”、落实首套住房贷款利率动态调整机制、放宽购房入户、执行居住公寓民用水电气价格标准等13条房地产新政策，覆盖土地出让、以旧换新、房贷优惠等各个方面，力度较大。

　　近期，各地密集出台各项政策，加快楼市去库存。其中，一线城市的政策主要以限购政策的分区优化为主，例如北京市于4月30日宣布在执行现有住房限购政策的基础上，允许已拥有住房达到限购套数的居民家庭，到五环外新购一套住房。这也就意味着北京自2011年起执行了13年的住房限购政策，迎来首次调整。5月6日，深圳官宣“松绑”7区限购政策。相较于一线城市的精准优化，多个区域中心城市则大方“松绑”。仅在5月9日当天，便有杭州和西安先后宣布不再审核购房资格，全面放开限购。

　　值得注意的是，相较于此前单纯以“楼市松限”为主，近期多个城市更配合出台了“购房即可落户”政策开启“抢人”。以被业内称为“杭七条”的杭州市《优化调整房地产市场调控政策的通知》为例，其中就规定了在该市取得合法产权住房的非本市户籍人员，可申请落户。南京、武汉等地则是在此前已经取消限购的基础之上，加码推出购房可落户的相关政策。

　　特别值得一提的是，当前楼市去库存关键在于盘活二手市场已成为业内共识，“以旧换新”成为热点。因此，近期多个城市均推出相关政策，支持房地产企业、经纪机构、金融机构合作建立“以旧换新”购房模式。

　　“去库存”开启 省会城市虹吸效应初显

　　松限的背后，是多个城市的房地产库存压力显现。以杭州为例，根据中指监测数据显示，2024年1-4月杭州市区新房成交量仅188.3万平方米，新房热度持续下降，4月成交规模不足50万平方米，环同比均缩减。而一直被视作本轮楼市周期下行“优等生”的西安，今年的“金三银四”成色也有不足，住房库存波动上升。根据中指研究院统计，仅一季度，西安新建住宅库存水平已经上升至1253万平方米，去化周期12.8个月。

　　“当前市场的有效购买力有限，市场情绪仍未恢复，那就要以最快手法和节奏，争夺存量蛋糕的最大部分。”对于多个高能级城市陆续“松绑”限购，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，南京、成都、杭州等，都是新一线城市，也是年轻人向往的城市，过去一直在昂着头“筛人”，现在也直接下场“抢人”了。

　　从市场的反馈情况来看，限购“松绑”对于市场的人气恢复有所助力，但能否将其转化为成交量却仍需观察。以北京为例，政策发布当晚，便有中介人士表示咨询量显著增加。“从我们的门店情况来看，咨询量增长幅度大约在20%~30%之间，但目前来看在带看和成交方面的变化暂时不明显。”

　　相较之下，全面松限的杭州市场反响相对热烈。据媒体公开报道，放开限购之后便有多个外地看房团现身杭州热门板块的优质项目，并有项目在开盘时触及摇号红线。对此，业内人士分析，杭州的教育及医疗资源优势明显，“购房落户”的政策将对周边的二三线城市产生一定的虹吸效应，这一点在省会城市尤为明显。

　　行业前瞻

　　需求侧及供给侧工具箱皆有空间

　　中指研究院数据显示，截至目前，除海南省外，核心城市中北京、上海、深圳政策仍较为严格，广州（120平方米以下）、天津（120平方米以下新房等）等城市部分核心区仍有限购政策。除以上城市之外的核心城市均已全面取消限购。“预计接下来这些城市将继续优化限购政策，特别是二线城市，限购政策调整节奏或将加快，同时核心城市降低首付比例、降低房贷利率、降低交易税费等政策也具备调整预期。”中指研究院西安公司总经理石蕊解读称。

　　李宇嘉则指出，除了在需求侧推出取消限制性政策之外，供给侧的改革推进也尤为重要。“一直被强调的保障性住房，还需要更大力度推进。扣除棚改安置，保障房覆盖率就在5%左右，以近期强调自上而下推进的配售型保障房建设为例，根据公开的数据，量还很少。”李宇嘉表示，通过保障性住房支持新青年、新市民的住房需求，将有利于培育楼市的长期购买力。

　　5月多城加码楼市“松绑”

　　5月13日 佛山 “佛十三条”发布，宣布落实首套住房贷款利率动态调整机制、放宽购房入户等多项政策。

　　5月12日 南京 继全面取消限购之后，宣布“购房且住”，即可落户。

　　5月9日 杭州  “杭七条”发布，提出优化住宅用地供应、全面取消住房限购等七条措施。

　　5月9日 西安  “西十三条”发布，全面取消住房限购、支持“以旧换新”等。

　　5月6日 深圳  分区优化住房限购、调整企事业单位购房政策、提升二手房交易便利化。

　　5月6日 武汉  新版“汉十条”发布，加大新城区支持力度、调整首套房认定标准、推行“卖旧买新”新模式。